Aastaid tagasi palus üks jurist mul koostada broneerimislepingu. Kui ta oli lepingu läbi lugenud, vaatas ta mulle otsa ja ütles:
„Ma ei ole nii mõttetut lepingut oma elus lugenud.“
See oli tegelikult tunnustus. Ta ei pidanud silmas seda, et dokument oleks olnud halvasti koostatud. Vastupidi – leping täitis täpselt seda piiratud eesmärki, mida üks korrektne broneerimisleping täita saab.
Tema kommentaar jäi mulle aga meelde, sest võtab üsna tabavalt kokku broneerimislepingu vastuolu: sellest räägitakse palju ja sellele omistatakse sageli suur tähendus, kuid õigesti koostatud broneerimisleping annab pooltele üsna piiratud õigused.
Praktikas aetakse broneerimislepingut endiselt segamini eellepinguga. Ometi on nende kahe kokkuleppe eesmärk, õiguslik mõju ja vorm täiesti erinevad.
Mida broneerimisleping tegelikult teeb?
Broneerimisleping ei ole võlaõigusseaduses eraldi reguleeritud lepinguliik. Tegemist on lepinguvabaduse põhimõttel sõlmitava kokkuleppega, mille sisu kujundavad pooled ise.
Kinnisvaratehingus on korrektse broneerimislepingu põhiline eesmärk väga lihtne: müüja kohustub kokkulepitud aja jooksul kinnisasja kolmandale isikule mitte müüma ning ostuhuviline võib maksta selle ajutise reserveerimise eest mõistlikku tasu.
Kohtupraktikas on korduvalt rõhutatud, et broneerimisleping saab sellisena kõne alla tulla juhul, kui:
• tasu makstakse üksnes kinnisasja ajutise broneerimise eest;
• ostjal ei ole kohustust kinnisasi hiljem omandada;
• müüjal ei ole kohustust kinnisasi broneerijale hiljem võõrandada;
• broneerimistasu ei ületa üksnes reserveerimise eest mõistlikult makstavat summat.
Seega ei anna tavapärane broneerimisleping ostjale õigust nõuda, et müüja kinnisvara talle kindlasti müüks. Samuti ei kohusta see ostjat kinnisvara hiljem ostma.
Broneerimisleping annab ostuhuvilisele eelkõige aega. Näiteks saab ta selle jooksul suhelda pangaga, kontrollida dokumente, tellida hindamisakti või jõuda lõpliku ostuotsuseni.
Müüja võtab samal ajal endale kohustuse kinnisasi kokkulepitud perioodil kolmandale isikule mitte võõrandada.
Broneerimisleping ei ole eelleping
Võlaõigusseaduse järgi on eelleping kokkulepe, millega pooled kohustuvad tulevikus sõlmima põhilepingu eellepingus kokkulepitud tingimustel. Kui põhilepingule on seadusega ette nähtud kindel vorm, peab samas vormis olema sõlmitud ka eelleping.
Kinnisasja puhul tuleb arvestada ka asjaõigusseadusega. Kuna kinnisvara ostu-müügitehing peab olema notariaalselt tõestatud, peab üldjuhul samas vormis olema sõlmitud ka eelleping.
Lihtsustatult öeldes on erinevus järgmine.
Broneerimislepinguga kohustub müüja tavaliselt üksnes kinnisasja teatud aja jooksul teistele mitte müüma.
Eellepinguga võtavad pooled endale kohustuse sõlmida tulevikus kokkulepitud tingimustel kinnisasja ostu-müügileping.
Need ei ole sama eesmärgiga dokumendid.
Müügileping ja asjaõigusleping ei ole samuti sama asi
Siin tekib sageli veel üks segadus.
Kinnisvara müügitehingus tuleb eristada võlaõiguslikku müügilepingut ja asjaõiguslepingut.
Müügilepinguga võtab müüja endale kohustuse kinnisasi võõrandada ning ostja kohustuse tasuda ostuhind.
Kinnisomandi üleandmiseks on lisaks vajalik notariaalselt tõestatud asjaõigusleping ning omanikukande tegemine kinnistusraamatusse.
Praktikas sisalduvad võlaõiguslik müügileping ja asjaõigusleping enamasti samas notariaalses dokumendis, kuid õiguslikult on tegemist kahe erineva kokkuleppega.
Eelleping ei ole seega „tulevase asjaõiguslepingu sissemakseleping“. Selle sisuks on kohustus sõlmida tulevikus põhileping kokkulepitud tingimustel.
Dokumendi pealkiri ei määra selle tegelikku olemust
Üks suurimaid vigu on arvata, et kui dokumendi pealkirjas seisab „broneerimisleping“, siis ongi tegemist broneerimislepinguga.
Õiguslikult hinnatakse kokkuleppe tegelikku sisu, mitte ainult selle nimetust.
Kui lihtkirjalikus dokumendis on kokku lepitud näiteks:
• ostja siduv kohustus kinnisasi osta;
• müüja siduv kohustus kinnisasi ostjale müüa;
• lõplik müügihind;
• kohustus sõlmida kindlal ajal notariaalne müügileping;
• sanktsioonid tulevase müügitehingu sõlmimata jäämise puhuks,
võib dokument sisaldada kinnisasja müügi eellepingu või juba müügilepingu tunnuseid.
Kui selline kokkulepe ei ole sõlmitud seaduses ette nähtud vormis, ei pruugi see hiljem õiguslikult kehtida.
Praktikas võib ühes dokumendis olla korraga nii broneerimislepingu kui ka eellepingu tunnuseid. Sellisel juhul hinnatakse alati lepingu tegelikku sisu, mitte ainult selle pealkirja.
Seetõttu võib pealtnäha põhjalikum ja ostjat rohkem kaitsev lihtkirjalik „broneerimisleping“ osutuda õiguslikult hoopis nõrgemaks, kui pooled arvasid.
Broneerimistasu ei ole automaatselt osa ostuhinnast
Ka broneerimistasu tähendust mõistetakse praktikas erinevalt.
Korrektses broneerimislepingus makstakse tasu selle eest, et müüja hoiab kinnisasja kindla aja jooksul broneerija jaoks ega müü seda kolmandale isikule. See ei ole iseenesest kinnisvara ostuhinna ettemakse.
Kui aga lepingus nähakse ette, et broneerimistasu arvestatakse hiljem ostuhinna sisse, jääb tehingu ärajäämisel teisele poolele või on tasu üksnes reserveerimise eest ebamõistlikult suur, võib see koos teiste tingimustega viidata sellele, et kokkulepe on sisult eelleping või müügileping.
See ei tähenda, et iga ostuhinna sisse arvestatav broneerimistasu muudaks lepingu automaatselt eellepinguks. Lepingut hinnatakse alati tervikuna – millised kohustused pooled võtsid, mille eest tasu maksti ning millised tagajärjed seoti müügitehingu ärajäämisega.
Mida broneerimisleping ostjale ei taga?
Broneerimisleping ei taga ostjale automaatselt:
• õigust nõuda kinnisasja müümist;
• kokkulepitud hinnaga tulevase tehingu sõlmimist;
• broneerimistasu automaatset arvestamist ostuhinna sisse;
broneerimistasu automaatset tagastamist juhul, kui ostja tehingust loobub või pank laenu ei anna.
Kõik need küsimused sõltuvad konkreetsest lepingust.
Samas saab ostja nõuda, et müüja täidaks broneerimislepingus selgelt võetud kohustust – näiteks ei müüks kinnisasja kokkulepitud broneerimisperioodi jooksul kolmandale isikule.
Kui müüja seda kohustust rikub, sõltuvad ostja võimalikud õiguskaitsevahendid samuti lepingu sisust ja konkreetsetest asjaoludest.
Miks ma nimetan seda mõnikord „müügi peatamise kokkuleppeks“?
Minu jaoks aitab broneerimislepingu tegelikku tähendust kõige lihtsamalt mõista siis, kui nimetada seda mõttes ajutiseks müügi peatamise kokkuleppeks.
Müüja eemaldab objekti või vähemalt selle müügivõimaluse kokkulepitud ajaks aktiivsest müügist. Ostuhuviline saab selle aja jooksul teha oma järgmised sammud.
Sellega broneerimislepingu põhifunktsioon enamasti piirdubki.
See ei ole notariaalse eellepingu lihtsam asendus.
Samuti ei ole see garantii, et kavandatud ostu-müügitehing kindlasti toimub.
Miks ma sellest kirjutan?
Broneerimislepingule kirjutatakse sageli alla hetkel, mil emotsioonid on juba mängus.
Sobiv kodu on leitud ja kardetakse sellest ilma jääda. Pangaga alles suheldakse ja kõiki dokumente ei ole veel jõutud kontrollida.
Just sellises olukorras on lihtne omistada dokumendile tähendus, mida selle tegelik sisu ei anna.
Minu jaoks ei ole küsimus selles, kas broneerimisleping on hea või halb.
Küsimus on selles, kas mõlemad pooled mõistavad enne allkirjastamist:
• mille eest tasu makstakse;
• millise kohustuse müüja võtab;
• kas ostjal tekib ostukohustus;
• kas müüjal tekib müügikohustus;
• mis juhtub, kui tehing jääb ära;
• millal ja millistel tingimustel tasu tagastatakse või ei tagastata.
Kui dokumendis sisalduvad juba siduvad ostu- või müügikohustused, ei pruugi lihtkirjalik broneerimisleping olla selleks õige vorm.
Kokkuvõtteks
Juristi kunagine kommentaar „mõttetust lepingust“ oli tabav just seetõttu, et korrektselt koostatud broneerimisleping peabki jääma oma sisult üsna piiratud kokkuleppeks.
See saab ajutiselt peatada kinnisasja müümise kolmandale isikule.
See saab anda ostjale aega.
See saab kirjeldada, mille eest broneerimistasu makstakse ja mis tingimustel seda käsitletakse.
Kuid see ei saa lihtkirjalikus vormis asendada notariaalset eellepingut ega anda ostjale kindlat õigust nõuda kinnisasja võõrandamist.
Kõige turvalisem kinnisvaratehing ei alga dokumendi pealkirjast. See algab selle tegeliku sisu mõistmisest.
„Ma ei ole nii mõttetut lepingut oma elus lugenud.“
See oli tegelikult tunnustus. Ta ei pidanud silmas seda, et dokument oleks olnud halvasti koostatud. Vastupidi – leping täitis täpselt seda piiratud eesmärki, mida üks korrektne broneerimisleping täita saab.
Tema kommentaar jäi mulle aga meelde, sest võtab üsna tabavalt kokku broneerimislepingu vastuolu: sellest räägitakse palju ja sellele omistatakse sageli suur tähendus, kuid õigesti koostatud broneerimisleping annab pooltele üsna piiratud õigused.
Praktikas aetakse broneerimislepingut endiselt segamini eellepinguga. Ometi on nende kahe kokkuleppe eesmärk, õiguslik mõju ja vorm täiesti erinevad.
Mida broneerimisleping tegelikult teeb?
Broneerimisleping ei ole võlaõigusseaduses eraldi reguleeritud lepinguliik. Tegemist on lepinguvabaduse põhimõttel sõlmitava kokkuleppega, mille sisu kujundavad pooled ise.
Kinnisvaratehingus on korrektse broneerimislepingu põhiline eesmärk väga lihtne: müüja kohustub kokkulepitud aja jooksul kinnisasja kolmandale isikule mitte müüma ning ostuhuviline võib maksta selle ajutise reserveerimise eest mõistlikku tasu.
Kohtupraktikas on korduvalt rõhutatud, et broneerimisleping saab sellisena kõne alla tulla juhul, kui:
• tasu makstakse üksnes kinnisasja ajutise broneerimise eest;
• ostjal ei ole kohustust kinnisasi hiljem omandada;
• müüjal ei ole kohustust kinnisasi broneerijale hiljem võõrandada;
• broneerimistasu ei ületa üksnes reserveerimise eest mõistlikult makstavat summat.
Seega ei anna tavapärane broneerimisleping ostjale õigust nõuda, et müüja kinnisvara talle kindlasti müüks. Samuti ei kohusta see ostjat kinnisvara hiljem ostma.
Broneerimisleping annab ostuhuvilisele eelkõige aega. Näiteks saab ta selle jooksul suhelda pangaga, kontrollida dokumente, tellida hindamisakti või jõuda lõpliku ostuotsuseni.
Müüja võtab samal ajal endale kohustuse kinnisasi kokkulepitud perioodil kolmandale isikule mitte võõrandada.
Broneerimisleping ei ole eelleping
Võlaõigusseaduse järgi on eelleping kokkulepe, millega pooled kohustuvad tulevikus sõlmima põhilepingu eellepingus kokkulepitud tingimustel. Kui põhilepingule on seadusega ette nähtud kindel vorm, peab samas vormis olema sõlmitud ka eelleping.
Kinnisasja puhul tuleb arvestada ka asjaõigusseadusega. Kuna kinnisvara ostu-müügitehing peab olema notariaalselt tõestatud, peab üldjuhul samas vormis olema sõlmitud ka eelleping.
Lihtsustatult öeldes on erinevus järgmine.
Broneerimislepinguga kohustub müüja tavaliselt üksnes kinnisasja teatud aja jooksul teistele mitte müüma.
Eellepinguga võtavad pooled endale kohustuse sõlmida tulevikus kokkulepitud tingimustel kinnisasja ostu-müügileping.
Need ei ole sama eesmärgiga dokumendid.
Müügileping ja asjaõigusleping ei ole samuti sama asi
Siin tekib sageli veel üks segadus.
Kinnisvara müügitehingus tuleb eristada võlaõiguslikku müügilepingut ja asjaõiguslepingut.
Müügilepinguga võtab müüja endale kohustuse kinnisasi võõrandada ning ostja kohustuse tasuda ostuhind.
Kinnisomandi üleandmiseks on lisaks vajalik notariaalselt tõestatud asjaõigusleping ning omanikukande tegemine kinnistusraamatusse.
Praktikas sisalduvad võlaõiguslik müügileping ja asjaõigusleping enamasti samas notariaalses dokumendis, kuid õiguslikult on tegemist kahe erineva kokkuleppega.
Eelleping ei ole seega „tulevase asjaõiguslepingu sissemakseleping“. Selle sisuks on kohustus sõlmida tulevikus põhileping kokkulepitud tingimustel.
Dokumendi pealkiri ei määra selle tegelikku olemust
Üks suurimaid vigu on arvata, et kui dokumendi pealkirjas seisab „broneerimisleping“, siis ongi tegemist broneerimislepinguga.
Õiguslikult hinnatakse kokkuleppe tegelikku sisu, mitte ainult selle nimetust.
Kui lihtkirjalikus dokumendis on kokku lepitud näiteks:
• ostja siduv kohustus kinnisasi osta;
• müüja siduv kohustus kinnisasi ostjale müüa;
• lõplik müügihind;
• kohustus sõlmida kindlal ajal notariaalne müügileping;
• sanktsioonid tulevase müügitehingu sõlmimata jäämise puhuks,
võib dokument sisaldada kinnisasja müügi eellepingu või juba müügilepingu tunnuseid.
Kui selline kokkulepe ei ole sõlmitud seaduses ette nähtud vormis, ei pruugi see hiljem õiguslikult kehtida.
Praktikas võib ühes dokumendis olla korraga nii broneerimislepingu kui ka eellepingu tunnuseid. Sellisel juhul hinnatakse alati lepingu tegelikku sisu, mitte ainult selle pealkirja.
Seetõttu võib pealtnäha põhjalikum ja ostjat rohkem kaitsev lihtkirjalik „broneerimisleping“ osutuda õiguslikult hoopis nõrgemaks, kui pooled arvasid.
Broneerimistasu ei ole automaatselt osa ostuhinnast
Ka broneerimistasu tähendust mõistetakse praktikas erinevalt.
Korrektses broneerimislepingus makstakse tasu selle eest, et müüja hoiab kinnisasja kindla aja jooksul broneerija jaoks ega müü seda kolmandale isikule. See ei ole iseenesest kinnisvara ostuhinna ettemakse.
Kui aga lepingus nähakse ette, et broneerimistasu arvestatakse hiljem ostuhinna sisse, jääb tehingu ärajäämisel teisele poolele või on tasu üksnes reserveerimise eest ebamõistlikult suur, võib see koos teiste tingimustega viidata sellele, et kokkulepe on sisult eelleping või müügileping.
See ei tähenda, et iga ostuhinna sisse arvestatav broneerimistasu muudaks lepingu automaatselt eellepinguks. Lepingut hinnatakse alati tervikuna – millised kohustused pooled võtsid, mille eest tasu maksti ning millised tagajärjed seoti müügitehingu ärajäämisega.
Mida broneerimisleping ostjale ei taga?
Broneerimisleping ei taga ostjale automaatselt:
• õigust nõuda kinnisasja müümist;
• kokkulepitud hinnaga tulevase tehingu sõlmimist;
• broneerimistasu automaatset arvestamist ostuhinna sisse;
broneerimistasu automaatset tagastamist juhul, kui ostja tehingust loobub või pank laenu ei anna.
Kõik need küsimused sõltuvad konkreetsest lepingust.
Samas saab ostja nõuda, et müüja täidaks broneerimislepingus selgelt võetud kohustust – näiteks ei müüks kinnisasja kokkulepitud broneerimisperioodi jooksul kolmandale isikule.
Kui müüja seda kohustust rikub, sõltuvad ostja võimalikud õiguskaitsevahendid samuti lepingu sisust ja konkreetsetest asjaoludest.
Miks ma nimetan seda mõnikord „müügi peatamise kokkuleppeks“?
Minu jaoks aitab broneerimislepingu tegelikku tähendust kõige lihtsamalt mõista siis, kui nimetada seda mõttes ajutiseks müügi peatamise kokkuleppeks.
Müüja eemaldab objekti või vähemalt selle müügivõimaluse kokkulepitud ajaks aktiivsest müügist. Ostuhuviline saab selle aja jooksul teha oma järgmised sammud.
Sellega broneerimislepingu põhifunktsioon enamasti piirdubki.
See ei ole notariaalse eellepingu lihtsam asendus.
Samuti ei ole see garantii, et kavandatud ostu-müügitehing kindlasti toimub.
Miks ma sellest kirjutan?
Broneerimislepingule kirjutatakse sageli alla hetkel, mil emotsioonid on juba mängus.
Sobiv kodu on leitud ja kardetakse sellest ilma jääda. Pangaga alles suheldakse ja kõiki dokumente ei ole veel jõutud kontrollida.
Just sellises olukorras on lihtne omistada dokumendile tähendus, mida selle tegelik sisu ei anna.
Minu jaoks ei ole küsimus selles, kas broneerimisleping on hea või halb.
Küsimus on selles, kas mõlemad pooled mõistavad enne allkirjastamist:
• mille eest tasu makstakse;
• millise kohustuse müüja võtab;
• kas ostjal tekib ostukohustus;
• kas müüjal tekib müügikohustus;
• mis juhtub, kui tehing jääb ära;
• millal ja millistel tingimustel tasu tagastatakse või ei tagastata.
Kui dokumendis sisalduvad juba siduvad ostu- või müügikohustused, ei pruugi lihtkirjalik broneerimisleping olla selleks õige vorm.
Kokkuvõtteks
Juristi kunagine kommentaar „mõttetust lepingust“ oli tabav just seetõttu, et korrektselt koostatud broneerimisleping peabki jääma oma sisult üsna piiratud kokkuleppeks.
See saab ajutiselt peatada kinnisasja müümise kolmandale isikule.
See saab anda ostjale aega.
See saab kirjeldada, mille eest broneerimistasu makstakse ja mis tingimustel seda käsitletakse.
Kuid see ei saa lihtkirjalikus vormis asendada notariaalset eellepingut ega anda ostjale kindlat õigust nõuda kinnisasja võõrandamist.
Kõige turvalisem kinnisvaratehing ei alga dokumendi pealkirjast. See algab selle tegeliku sisu mõistmisest.