Mida olen õppinud üürileandja, investori ja kinnisvaramaaklerina
Kui inimesed otsustavad oma korteri välja üürida, on kõik tavaliselt hästi.
Leitud on sobiv üürnik, kokku on lepitud üürihinnas, allkirjastatakse leping ning antakse üle võtmed. Mõlemad pooled usuvad siiralt, et koostöö kujuneb pikaks, rahulikuks ja probleemivabaks.
Enamasti algabki kõik hästi.
Probleemid tekivad tavaliselt alles hiljem.
Olen aastate jooksul näinud üürisuhteid kolmest erinevast vaatenurgast – üürileandjana, investorina ja kinnisvaramaaklerina. Lisaks olen oma varasemates ametites pidanud läbi rääkima keerukaid ärikinnisvara üürilepinguid. Need on küll kaks erinevat maailma, kuid üks põhimõte on mõlemas täpselt sama – hästi toimiv üürisuhe ei sünni lepingu allkirjastamise hetkel. See algab palju varem.
Just sellest soovin selles blogis rääkida.
Ma ei hakka selgitama, millised punktid peavad üürilepingus olema või mida ütleb võlaõigusseadus. Seda infot leiab internetist piisavalt ning vajadusel aitavad juristid selle väga hästi lahti seletada.
Mind huvitab hoopis küsimus, miks mõned üürisuhted kestavad aastaid ja teised jõuavad üsna kiiresti vaidlusteni.
Kas usaldaksid oma kinnisvara inimesele, keda sa tegelikult veel ei tunne?
Korteri väljaüürimine on üks väheseid olukordi, kus usaldad oma vara inimese kätte, kellega oled kohtunud võib-olla vaid ühe korra. See on suur otsus. Sageli räägitakse selle juures ainult üürihinnast, tootlusest või sellest, kui kiiresti õnnestub uus üürnik leida.
Praktika on mulle õpetanud, et palju olulisem küsimus on hoopis see, kas oled valmis usaldama oma kinnisvara inimesele, keda sa tegelikult veel ei tunne. Just siin algabki minu jaoks hea üürisuhe. See ei alga lepingu allkirjastamisel. See algab esimestes vestlustes, küsimustes ja ootustes.
Praktika on õpetanud mulle ühe olulise asja
Aastate jooksul olen märganud üht seaduspära. Inimesed kardavad sageli kõige rohkem halba üürnikku. Tegelikkuses ei sünni enamik probleeme halvast inimesest. Need sünnivad rääkimata ootustest. Üks pool eeldab üht. Teine pool midagi muud. Mõlemad on veendunud, et nende arusaam oli algusest peale iseenesestmõistetav.
Ja alles siis, kui tekib esimene probleem, avastatakse, et kõige olulisemaid teemasid ei arutatudki kunagi läbi.
Olen näinud väga häid üürnikke.
Olen näinud väga häid üürileandjaid.
Olen kahjuks näinud ka vastupidiseid olukordi.
Õnneks moodustavad pahatahtlikud inimesed siiski väikese osa kõikidest üürisuhetest.
Üürileping ei loo usaldust
See võib kõlada üllatavalt, kuid minu arvates ei ole üürileping hea üürisuhte alus. Hea üürisuhe algab inimeste vahelistest kokkulepetest. Üürileping on nende kokkulepete kirjalik kinnitus, mitte nende asendaja. Seetõttu ei soovita ma kunagi piirduda ainult suuliste kokkulepetega.
Kui koostöö sujub, ei teki sellest tavaliselt probleemi. Kui aga tekib vaidlus, selgub kiiresti, kui erinevalt inimesed samu kokkuleppeid mäletavad.
Olen oma praktikas näinud olukordi, kus mõlemad pooled olid täiesti siiralt veendunud, et neil oli õigus. Lihtsalt kumbki mäletas kokkulepet erinevalt.
Seadus on raamistik, mitte lahendus
Sageli loodetakse, et kui midagi juhtub, lahendab seadus kõik probleemid. Päriselu on veidi keerulisem.
Eluruumide üürisuhted on Eestis hästi reguleeritud ning seadus kaitseb paljudes olukordades rohkem üürnikku kui üürileandjat. Sellel on oma põhjused ning see on õiguslik raamistik, millega tuleb arvestada.
Minu kogemus ütleb aga, et ükski seadus ei asenda omavahelist suhtlust, läbimõeldud kokkuleppeid ega teadlikke otsuseid. Kõige paremini toimivad üürisuhted ei sünni tänu sellele, et leping on pikk. Need sünnivad tänu sellele, et inimesed on enne võtmete üleandmist rääkinud läbi ka need teemad, millest alguses kõige vähem rääkida tahetakse.
Kõige kallimad vead sünnivad kiirustades
Korteri tühjalt seismine tähendab saamata jäänud tulu. See on täiesti mõistetav. Seetõttu soovitakse uus üürnik sageli leida võimalikult kiiresti. Ka mina mõistan seda.
Samas olen aastate jooksul õppinud, et vahel tasub oodata. Esimene huviline ei pruugi alati olla parim valik. Mõnikord tasub investeerida veidi rohkem aega inimese tundmaõppimisse kui kulutada hiljem kuid probleemide lahendamisele. Kannatlikkus ei tähenda aeglust. Kannatlikkus tähendab läbimõeldud otsuseid.
Klassikaline üürileping või professionaalne teenus?
Täna on üürileandjal rohkem võimalusi kui kunagi varem. Mõni soovib kogu protsessi ise juhtida ning sõlmib klassikalise üürilepingu. Mõni tunneb ennast kindlamalt, kui osa riskidest aitab maandada professionaalne üürivahendamise teenus, näiteks Rendin, mis pakub lisaks lepingule ka täiendavat riskikaitset ja juriidilist tuge.
Ma ei usu, et üks lahendus sobib kõigile. Oluline on mõista oma riske ning valida lahendus, mis sobib just konkreetse kinnisvara, üürniku ja üürileandja vajadustega.
Miks ma sellest kirjutan?
Sest minu jaoks ei ole eesmärk lihtsalt kinnisvara välja üürida. Eesmärk on luua toimiv üürisuhe. Selline, kus üürnik tunneb ennast kodus hästi ning üürileandja võib olla rahulik, et tema kinnisvara on hoitud.
Kui aasta pärast on mõlemad pooled endiselt rahul, siis pean seda õnnestunud tööks. Just siin näen ma kinnisvaramaakleri suurimat väärtust. Mitte lepingu täitmises. Vaid õigete küsimuste küsimises enne, kui leping üldse lauale jõuab.
Lõpetuseks
Kui inimene pöördub minu poole sooviga oma kinnisvara välja üürida, siis ei alusta ma tavaliselt üürilepingust. Ma alustan küsimustega.
Millised on Sinu ootused?
Millist üürnikku Sa otsid?
Millised riskid võivad selle konkreetse kinnisvara puhul tekkida?
Ja kuidas neid juba täna ennetada?
Aastate jooksul olen õppinud, et just nendele küsimustele vastamine määrab sageli ära selle, kas üürisuhe kestab aastaid või lõpeb mõne kuu pärast vaidlusega.
Hea üürileping on oluline. Kuid veel olulisem on inimene, kes aitab enne selle allkirjastamist märgata neid riske, mille peale üksi tegutsedes ei pruugi tullagi.
Kui inimesed otsustavad oma korteri välja üürida, on kõik tavaliselt hästi.
Leitud on sobiv üürnik, kokku on lepitud üürihinnas, allkirjastatakse leping ning antakse üle võtmed. Mõlemad pooled usuvad siiralt, et koostöö kujuneb pikaks, rahulikuks ja probleemivabaks.
Enamasti algabki kõik hästi.
Probleemid tekivad tavaliselt alles hiljem.
Olen aastate jooksul näinud üürisuhteid kolmest erinevast vaatenurgast – üürileandjana, investorina ja kinnisvaramaaklerina. Lisaks olen oma varasemates ametites pidanud läbi rääkima keerukaid ärikinnisvara üürilepinguid. Need on küll kaks erinevat maailma, kuid üks põhimõte on mõlemas täpselt sama – hästi toimiv üürisuhe ei sünni lepingu allkirjastamise hetkel. See algab palju varem.
Just sellest soovin selles blogis rääkida.
Ma ei hakka selgitama, millised punktid peavad üürilepingus olema või mida ütleb võlaõigusseadus. Seda infot leiab internetist piisavalt ning vajadusel aitavad juristid selle väga hästi lahti seletada.
Mind huvitab hoopis küsimus, miks mõned üürisuhted kestavad aastaid ja teised jõuavad üsna kiiresti vaidlusteni.
Kas usaldaksid oma kinnisvara inimesele, keda sa tegelikult veel ei tunne?
Korteri väljaüürimine on üks väheseid olukordi, kus usaldad oma vara inimese kätte, kellega oled kohtunud võib-olla vaid ühe korra. See on suur otsus. Sageli räägitakse selle juures ainult üürihinnast, tootlusest või sellest, kui kiiresti õnnestub uus üürnik leida.
Praktika on mulle õpetanud, et palju olulisem küsimus on hoopis see, kas oled valmis usaldama oma kinnisvara inimesele, keda sa tegelikult veel ei tunne. Just siin algabki minu jaoks hea üürisuhe. See ei alga lepingu allkirjastamisel. See algab esimestes vestlustes, küsimustes ja ootustes.
Praktika on õpetanud mulle ühe olulise asja
Aastate jooksul olen märganud üht seaduspära. Inimesed kardavad sageli kõige rohkem halba üürnikku. Tegelikkuses ei sünni enamik probleeme halvast inimesest. Need sünnivad rääkimata ootustest. Üks pool eeldab üht. Teine pool midagi muud. Mõlemad on veendunud, et nende arusaam oli algusest peale iseenesestmõistetav.
Ja alles siis, kui tekib esimene probleem, avastatakse, et kõige olulisemaid teemasid ei arutatudki kunagi läbi.
Olen näinud väga häid üürnikke.
Olen näinud väga häid üürileandjaid.
Olen kahjuks näinud ka vastupidiseid olukordi.
Õnneks moodustavad pahatahtlikud inimesed siiski väikese osa kõikidest üürisuhetest.
Üürileping ei loo usaldust
See võib kõlada üllatavalt, kuid minu arvates ei ole üürileping hea üürisuhte alus. Hea üürisuhe algab inimeste vahelistest kokkulepetest. Üürileping on nende kokkulepete kirjalik kinnitus, mitte nende asendaja. Seetõttu ei soovita ma kunagi piirduda ainult suuliste kokkulepetega.
Kui koostöö sujub, ei teki sellest tavaliselt probleemi. Kui aga tekib vaidlus, selgub kiiresti, kui erinevalt inimesed samu kokkuleppeid mäletavad.
Olen oma praktikas näinud olukordi, kus mõlemad pooled olid täiesti siiralt veendunud, et neil oli õigus. Lihtsalt kumbki mäletas kokkulepet erinevalt.
Seadus on raamistik, mitte lahendus
Sageli loodetakse, et kui midagi juhtub, lahendab seadus kõik probleemid. Päriselu on veidi keerulisem.
Eluruumide üürisuhted on Eestis hästi reguleeritud ning seadus kaitseb paljudes olukordades rohkem üürnikku kui üürileandjat. Sellel on oma põhjused ning see on õiguslik raamistik, millega tuleb arvestada.
Minu kogemus ütleb aga, et ükski seadus ei asenda omavahelist suhtlust, läbimõeldud kokkuleppeid ega teadlikke otsuseid. Kõige paremini toimivad üürisuhted ei sünni tänu sellele, et leping on pikk. Need sünnivad tänu sellele, et inimesed on enne võtmete üleandmist rääkinud läbi ka need teemad, millest alguses kõige vähem rääkida tahetakse.
Kõige kallimad vead sünnivad kiirustades
Korteri tühjalt seismine tähendab saamata jäänud tulu. See on täiesti mõistetav. Seetõttu soovitakse uus üürnik sageli leida võimalikult kiiresti. Ka mina mõistan seda.
Samas olen aastate jooksul õppinud, et vahel tasub oodata. Esimene huviline ei pruugi alati olla parim valik. Mõnikord tasub investeerida veidi rohkem aega inimese tundmaõppimisse kui kulutada hiljem kuid probleemide lahendamisele. Kannatlikkus ei tähenda aeglust. Kannatlikkus tähendab läbimõeldud otsuseid.
Klassikaline üürileping või professionaalne teenus?
Täna on üürileandjal rohkem võimalusi kui kunagi varem. Mõni soovib kogu protsessi ise juhtida ning sõlmib klassikalise üürilepingu. Mõni tunneb ennast kindlamalt, kui osa riskidest aitab maandada professionaalne üürivahendamise teenus, näiteks Rendin, mis pakub lisaks lepingule ka täiendavat riskikaitset ja juriidilist tuge.
Ma ei usu, et üks lahendus sobib kõigile. Oluline on mõista oma riske ning valida lahendus, mis sobib just konkreetse kinnisvara, üürniku ja üürileandja vajadustega.
Miks ma sellest kirjutan?
Sest minu jaoks ei ole eesmärk lihtsalt kinnisvara välja üürida. Eesmärk on luua toimiv üürisuhe. Selline, kus üürnik tunneb ennast kodus hästi ning üürileandja võib olla rahulik, et tema kinnisvara on hoitud.
Kui aasta pärast on mõlemad pooled endiselt rahul, siis pean seda õnnestunud tööks. Just siin näen ma kinnisvaramaakleri suurimat väärtust. Mitte lepingu täitmises. Vaid õigete küsimuste küsimises enne, kui leping üldse lauale jõuab.
Lõpetuseks
Kui inimene pöördub minu poole sooviga oma kinnisvara välja üürida, siis ei alusta ma tavaliselt üürilepingust. Ma alustan küsimustega.
Millised on Sinu ootused?
Millist üürnikku Sa otsid?
Millised riskid võivad selle konkreetse kinnisvara puhul tekkida?
Ja kuidas neid juba täna ennetada?
Aastate jooksul olen õppinud, et just nendele küsimustele vastamine määrab sageli ära selle, kas üürisuhe kestab aastaid või lõpeb mõne kuu pärast vaidlusega.
Hea üürileping on oluline. Kuid veel olulisem on inimene, kes aitab enne selle allkirjastamist märgata neid riske, mille peale üksi tegutsedes ei pruugi tullagi.